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Einleitung


Seit dem Mittelalter (venezianische Kaufleute, Merkantilisten um 1500 etc.) haben sich viele Philosophen mit den Begriffen “Markt", "Wert", "Preis" etc. auseinandergesetzt. Verschiedene Theorien haben Eingang in die heutige Marktwirtschaft gefunden. Im Immobiliensektor kannte man bis vor wenigen Jahren nur einen "allgemeingültigen Verkehrswert" pro Grundstück, der meistens dem “neutralen Jedermanns - Kaufpreis" entsprach. Der grösste Teil der heute erhältlichen Fachliteratur stützt sich auf diese neutrale Bedeutung des Verkehrswertes ab. Heute beginnt die Erkenntnis Fuss zu fassen, dass es pro Grundstück, je nach Auftrag und Zweck der Bewertung, verschiedene Analysen und Beurteilungen geben kann und daraus auch verschiedene Werte resultieren können. Es ist anzunehmen, dass mit einem ständigen Wandel der Marktverhältnisse und deren Beeinflussung durch internationale Mechanismen auch neue Anforderungen an eine Grundstückschätzung gestellt werden. Zurzeit kann ein ständiger Wandel der Marktverhältnisse und deren Beeinflussung durch internationale Mechanismen (fragliche Hypothekenpolitik), sowie neue Anforderungen an eine Grundstückschätzung festgestellt werden.
Gewisse Schätzungsgrundsätze und Methoden, die in der Schweiz breite Anerkennung geniessen, werden im Ausland nicht oder aber in anderer Form angewendet (z.B. Raumeinheiten, Lageklassenmethode). Es sind Bestrebungen im Gang, Baudaten und statistische Auswertungen international austauschbar zu machen (europakompatible Systematik, Datenaustausch aufgrund normierter und einheitlicher Basis).

Eine Grundstück- bzw. Immobilienschätzung umfasst ganz unterschiedliche Aspekte:


  • planerische Aspekte 
  • bautechnische  und bauphysikalischeAspekte 
  • ökonomische, marktwirtschaftliche und politische Aspekte  
  • juristische Aspekte
  •  

Fachliche Anforderungen an einen Grundstückschätzer:


in Grundstückschätzer sollte über alle erwähnten Fachgebiete Kenntnisse besitzen. Die meisten Schätzer stammen entweder aus der Baubranche (Architekt, Baumeister, Ingenieur) oder aus dem kaufmännischen Sektor (z.B. Treuhänder) und verfügen in ihrem Berufssektor über gute Erfahrungen. Die fehlenden Fachkenntnisse muss sich aber jeder Schätzer selber aneignen. Bei der Bewertung von Landwirtschaftsbetrieben sowie Spezialobjekten wie Gaststätten, Transportanlagen, Fabrikationsanlagen u.a. empfiehlt sich der Beizug eines entsprechenden Spezialisten. Ebenso empfiehlt sich der Beizug örtlich ansässiger Fachleute bei der Durchführung von Schätzungen in Regionen, deren spezifische Verhältnisse man selber nicht genau kennt.

Definition verschiedener Werte, welche zur Ermittlung des Verkehrswertes führen

Verkehrswert

Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbare Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertragswert bestimmt.

Als Verkehrswert gilt der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Umständen verkauft werden.' (BGE 103 la 105 Erw. 3a).

Der Verkehrswert wird nach anerkannten Methoden berechnet. Er ist ein Mischwert zwischen Real- und Ertragswert, wobei je nach Art und Weise des Objektes den beiden Werten ein verschiedenes Gewicht beigemessen wird.

Realwert

Der Realwert ergibt sich aus Gebäude und Landwert. Der Gebäudewert basiert auf:

einem geschätzten Neubauwert, beinhaltend Neubaukosten, Umgebungskosten, Erschliessung, Gebühren und Bauzinsen.

Vom Neubauwert wird ein Altersabzug subtrahiert.

Landwert

Der Landwert wird in Abhängigkeit vom Neubauwert mittels einer durch den Schätzer festgelegten Lageklasse als relativer Landwert berechnet. Als Basis zur Festlegung der Lageklasse wird die entsprechende Tabelle des VAS (Vereinigung der amtlichen Schätzer des Kantons Bern) angewendet. Erläuterungen zum Landwert (Zitat aus dem VAS-Schätzerhandbuch):

Wenn im Laufe der Zeit der Gesamtwert einer Liegenschaft steigt und der Zustandswert der Gebäude abnimmt, muss zwangsläufig der relative Landwert die Altersentwertung kompensieren: der relative Landwert steigt kontinuierlich, und infolge der Kompensation der Altersentwertung sogar stärker als der Gesamtwert. Der relative Landwert darf demzufolge nicht vom sinkenden Zustandswert der Gebäude aus berechnet werden, da er sonst stetig an Wert abnehmen würde. Er muss von einem Gebäudewert ausberechnet werden, der über längere Zeit ebenfalls steigt: dem Neuwert.

Ertragswert

Der Ertragswert der Liegenschaft basiert auf dem kapitalisierten erzielbaren Nettoertrag der geschätzten Liegenschaft. Der erzielbare Ertrag kann unter Umständen erst in einigen Jahren realisiert werden (siehe gültiges Mietrecht), was in einer entsprechenden Berechnung berücksichtigt wird.

Schlecht bewirtschaftete Liegenschaften mit tiefen Mieterträgen und unvorsichtig erstellten Mietverträgen, weisen, durch das Mietrecht bedingt, einen schlechten Ertragswert aus.

Im Kapitalisierungssatz sind nebst Fremdfinanzierungskosten auch entsprechende angemessene Eigentümerlasten unter Berücksichtigung von allfälligen ausserordentlichen Unterhaltskosten eingerechnet.

Wirtschaftliches Alter

Unter wirtschaftlichem Alter versteht man das Alter einer Baute, ausgehend vom Erstellungsjahr unter Berücksichtigung der Altersentwertung infolge Abnützung, Altersschäden und unzeitgemässem Ausbaustand (Demodierung), sowie der Verjüngung infolge grösseren Renovationen, Sanierungen oder baulichen Veränderungen. Da sich nicht alle Teile eines Gebäudes gleich schnell abnutzen oder ersetzt werden müssen, wird das Gebäude in 4 Teilgebiete aufgeteilt:

Rohbau 1:  Alle tragenden Teile eines Gebäudes wie Fundationen, Mauern, Decken

Rohbau 2:  Die Aussenhaut des Gebäudes: Dach, Spenglerarbeiten, Fassaden und Fenster

Ausbau:  Alle Inneneinrichtungen wie Wand- + Deckenverkleidungen, Böden, Malerarbeiten

Installationen:  Alle elektrischen-, Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärinstallationen sowie Küchen

Bauberatung umfasst alle Gebiete der Liegenschaften in Bezug auf Bauschäden, energietechnische Gebäudesanierungen, sowie deren fiskalische Auswirkungen auf das Budget des Hauseigentümers.
Als akreditierter Bauberater der Stiftung Klimarappen, ist es mir möglich, Ihnen Möglichkeiten aufzuzeigen, wie Sie mit Ihrem Eigenkapital einen möglichst hohen Wirkungsgrad an Wohnqualität und / oder finanziellen Vorteil erreichen können.
Beim Kauf, respektive Verkauf einer Liegenschaft ist es von grosser Wichtigkeit sich von einem Fachmann beraten zu lassen, damit ein realistischer Marktwert bestimmt werden kann.

Der Verkauf einer Liegenschaft ist für einen Eigentümer vielfach ein schmerzhafter Entscheid, so dass es von Vorteil ist, die Ausführung einem Fachmann zu überlassen, welcher frei von Emotionen, für den Verkäufer das bestmögliche Resultat erzielen kann.

Der Kauf einer Liegenschaft wiederum ist für den Kaufinteressent ein Wagnis, denn er kann in den meisten Fällen die Bauqualität und das Ausbaupotential eines Wunschobjektes nicht umfassend einschätzen. Der Fachmann wird sowohl Potential, Chancen und Risiken aufzeigen, denn es gilt zu vermeiden, dass der Wunschtraum des Kaufwilligen sich in einen Albtraum wandelt.

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26. Dezember 2017
26. Dezember 2017
30. November 2017
30. November 2017

Kontakt

Christian Merz
Hochfeldstrasse 94
3012 Bern
Switzerland 

Tel +41 (0)31 301 52 41 

Fax +41 (0)31 302 50 06

 

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